不動産の資産管理や運営、収益性の向上に最も効果 的な手法としてプロパティマネジメント（ＰＭ）とアセットマネジメント（ＡＭ）の相乗効果 を利用した戦略を打ち出す不動産コンサルティング会社、今西土地建物株式会社常務取締役の今西頼久氏に話を聞いた。
資産運用には２つのマネジメント戦略、つまりアセットマネジメント（ＡＭ）とプロパティマネジメント（ＰＭ）が必要だ。稼働率の悪い物件を高収益物件にバリューアップするにはまず、ＡＭとＰＭの二本柱をベースに不動産の問題点を形態別 に検証し、将来の収支管理計画を立てたうえで、売却や修繕・改修などを選択することが効果 的だ。
次にＰＭは現在の資産をより良い資産にするためのマネジメントであり、ＡＭは投資方針に従いより良い資産を形成するためのマネジメントを意味する。つまり、アセットとプロパティは『資産』という共通 の意味を持っているが、前者は資産の総称であり、後者は個別 の資産を意味する。この意味を理解したうえで実例を紹介する。
大阪市内のマンション所有者から「空き部屋に新しい入居者が入らない」という相談を受けた。さらに、「将来的には、子供に良い形で資産を継承させたいので将来の収支計画も見直したい」ことも付け加えられた（この資産全体の購入・売却運用方針を決定・実行に移していく作業がＡＭに当たる）。
通 常、稼動率の低い不動産の収益性を高めるにはまず、その物件の実態を知ることが重要だ。地域性や利便性、入居者ニーズを総合的に分析する。そのためにはＡＭとＰＭをベースにした総合的な判断を下すアセットマネージャーとプロパティマネージャーの存在が必要になる。金融機関からの借り入れや資金に余力のあるオーナーは大規模改修が可能だが、余力のないオーナーの場合、最低限でも現状回復を選択せざるを得ない。この２つに分かれる。どちらのケースも賃料の長期的な維持が前提であり、特に後者はそれが死活問題だ。今回の場合、オーナーは前者のケースで大規模改修による選択になった。ＰＭから見た改修ポイントとして、１．あいまいな入居審査による入居者レベルの低下２．建物内の清掃が行き届かず不潔３．築17年の建物に対する改修・修繕が不十分―といった点が指摘できた。建物管理会社に問題があり、改善策として建物の管理項目を含め、現在の収支管理を見直すための税理士を起用した。 さらに、１．空室の間取りをファミリータイプ（２ＬＤＫ）からシングルタイプ（１ＬＤＫ）に、室内の一部をデザイナーズ仕様に変更２．セキュリティの設置など安全性の確保による女性単身者への配慮―などを取り入れた。この結果 を踏まえて、賃料設定も従来の一割ほど高い賃料を設定したが、それでも、満室状態を維持するまでにいたった。この収益の改善部分がＰＭに当たる。 将来的には既設住居も現入居者の退出後に室内のバリューアップを行い、新しい賃料を設定したうえで入居者を募り、収益の向上を目指す計画だ。ハード面 に関していえば「設備が古くなったから取り替える、建物が古くなったから修繕する」といった意識レベルでは今の時代、事業として成り立たない。修繕・改修費用やローン返済の部分は通 常、賃料から得た収益で充当されるので、安定的な収益確保のため、建物のバリューアップや保険等金融商品の活用も視野に入れた経営が必要となる。 さらに、生保・損保等を含む金融商品も以前のものと異なり、バリエーションとサービスが大幅に増えた。例えば、保険期間中に保障額が一定の割合で増え、解約返戻金が事業資金として有効活用でき、保険金の受け取り人が法人の場合、法人が負担した保険料は全額が損金扱いで保険料の実質負担を抑えるメリットがあるものまである。
賃貸市場は、既存賃貸物件だけでなく、不動産ファンドによる物件や新規開発物件による参入など今までにない市場が形成されつつある。さらに、入居者の争奪戦が過熱化しており、こうした状況は当分続くだろう。これからのオーナーは「所有物件に対してどうしたいのか」という動機づけ＝運用方針を明確化することで現状の問題点が見えてくる。そのうえで相談してもらえれば、効果 的な改善策を提示できる。 オーナーや管理会社、アセット・プロパティマネージャーは所有物に対して過去・現在・未来の市場形成を考慮したうえで、それぞれの考え方（＝収支管理など）を互いに開示し検討することで、その時代のニーズにあった事業案を随時導入していくことが求められるだろう。
＜会社概要＞
「ミラクル構法」関西地区正規代理店
今西土地建物株式会社
〒541-0041 大阪市中央区北浜
4-2-13
K's淀屋橋今西ビル
TEL：06-6222-3344
FAX：06-6223-0150
この度は、今西土地建物株式会社の今西専務様、この企画にご賛同いただき、また取材にお応えいただきまして誠にありがとうございました。今西専務様にはインターネット上で全国の不動産オーナー様の悩みに応えていくミラクルプロデュース「匠コンシェルジュ」でご活躍いただいております。ウェブ上もそうですが、現在ミラクル構法で事務所の再生をご検討いただいているオーナー様へもPMや収支コンサルティングなどを推進していただいております。
また先日は「匠公開ミーティング」と題して、名古屋中日ビルにて全国の匠様４名によるパネルディスカッションでもご活躍いただきました。大変面白いディスカッションとなり、聴衆された方々からは予想以上に良かったとうれしいご意見も頂いております。
今後はぜひ、ミラクル３、ミラクル７正規代理店様の案件で関西エリアオーナー様のミラクル構法を駆使した不動産有効活用にご支援のほどよろしくお願いいたします。もちろんウェブ上でのオーナー様の悩みにも取り組んでいただき、積極的に実施物件のコンサルティングをご提案いただけたら、理想的な匠が誕生します。ご期待しております。
資産運用には２つのマネジメント戦略、つまりアセットマネジメント（ＡＭ）とプロパティマネジメント（ＰＭ）が必要だ。稼働率の悪い物件を高収益物件にバリューアップするにはまず、ＡＭとＰＭの二本柱をベースに不動産の問題点を形態別
に検証し、将来の収支管理計画を立てたうえで、売却や修繕・改修などを選択することが効果
的だ。
通
常、稼動率の低い不動産の収益性を高めるにはまず、その物件の実態を知ることが重要だ。地域性や利便性、入居者ニーズを総合的に分析する。そのためにはＡＭとＰＭをベースにした総合的な判断を下すアセットマネージャーとプロパティマネージャーの存在が必要になる。金融機関からの借り入れや資金に余力のあるオーナーは大規模改修が可能だが、余力のないオーナーの場合、最低限でも現状回復を選択せざるを得ない。この２つに分かれる。どちらのケースも賃料の長期的な維持が前提であり、特に後者はそれが死活問題だ。今回の場合、オーナーは前者のケースで大規模改修による選択になった。ＰＭから見た改修ポイントとして、１．あいまいな入居審査による入居者レベルの低下２．建物内の清掃が行き届かず不潔３．築17年の建物に対する改修・修繕が不十分―といった点が指摘できた。建物管理会社に問題があり、改善策として建物の管理項目を含め、現在の収支管理を見直すための税理士を起用した。
さらに、１．空室の間取りをファミリータイプ（２ＬＤＫ）からシングルタイプ（１ＬＤＫ）に、室内の一部をデザイナーズ仕様に変更２．セキュリティの設置など安全性の確保による女性単身者への配慮―などを取り入れた。この結果
を踏まえて、賃料設定も従来の一割ほど高い賃料を設定したが、それでも、満室状態を維持するまでにいたった。この収益の改善部分がＰＭに当たる。
将来的には既設住居も現入居者の退出後に室内のバリューアップを行い、新しい賃料を設定したうえで入居者を募り、収益の向上を目指す計画だ。ハード面
に関していえば「設備が古くなったから取り替える、建物が古くなったから修繕する」といった意識レベルでは今の時代、事業として成り立たない。修繕・改修費用やローン返済の部分は通
常、賃料から得た収益で充当されるので、安定的な収益確保のため、建物のバリューアップや保険等金融商品の活用も視野に入れた経営が必要となる。
さらに、生保・損保等を含む金融商品も以前のものと異なり、バリエーションとサービスが大幅に増えた。例えば、保険期間中に保障額が一定の割合で増え、解約返戻金が事業資金として有効活用でき、保険金の受け取り人が法人の場合、法人が負担した保険料は全額が損金扱いで保険料の実質負担を抑えるメリットがあるものまである。
賃貸市場は、既存賃貸物件だけでなく、不動産ファンドによる物件や新規開発物件による参入など今までにない市場が形成されつつある。さらに、入居者の争奪戦が過熱化しており、こうした状況は当分続くだろう。これからのオーナーは「所有物件に対してどうしたいのか」という動機づけ＝運用方針を明確化することで現状の問題点が見えてくる。そのうえで相談してもらえれば、効果
的な改善策を提示できる。 オーナーや管理会社、アセット・プロパティマネージャーは所有物に対して過去・現在・未来の市場形成を考慮したうえで、それぞれの考え方（＝収支管理など）を互いに開示し検討することで、その時代のニーズにあった事業案を随時導入していくことが求められるだろう。
