日本初、新しい不動産ビジネスを創出する先駆者として―。
不動産流通業界での人材育成を目的に、新しい不動産ビジネスを創出する先駆者として米国の市場カリキュラムを取り入れるなど日本で初めて「不動産ビジネス
カレッジ」を開校し、海外を含め全国展開するワンズ代表取締役の牛迫敬太氏に話を聞いた。
新しい資金を調達した上で、古い建物を活かしながら物件のバリューアップを図り、効率的に収益を向上させるポイントは何か？それは資金調達とオーナーの意識改革が挙げられる。資金調達では、リフォームだけで金融機関などから資金調達をすることは非常に困難だ。その１つの解決法として既築建物の上に新しい建物を新築するミラクル構法がある。つまり、新築（増設）床部分が新しい収入を生み出し、同時に既築建物の収益向上を目的にしたリフォームを資金調達上の担保にすれば、新築（＝増設）とリフォーム資金の両方を調達することが可能になる。
次にオーナーの意識改革ではオーナー自身が、賃貸業についてどこまでの知識を持っているか、あるいは、所有物に対する問題意識をどこまで持っているか、など再確認することが必要だ。つまり、所有物に対する家賃収益や管理状況、修繕計画など、どこまで把握しているかが重要となる。問題点がはっきりしていれば自ら管理業務を行うこともでき、入居募集の部分だけを管理会社に任せる。また、管理会社に任せるのであれば改善要求するなどもできる。
つまり、いままでは管理全般をすべて任せていたものを、オーナー自身が管理会社に業務を分割化して委託するアウトソーシングという考え方も効果的な問題解決の糸口に成りうる。これからはオーナーは所有物を自己資産として自らが管理するという考え方を持った上で、管理会社の選択などを視野に入れた経営をすべきだ。
こうした一連の不動産知識を身に付けるため、当社が運営する「不動産ビジネスカレッジ」を利用すると短期間で効果的に賃貸に関する不動産知識を取得できる。修了生には個別相談などサポートも充実させている。最近では東京校や横浜校において不動産実務者に混じり、オーナーも受講するケースが増えている。知識が身につけば、管理会社に対して入居状況や募集状況、市場データの提出を要求することができる。今までのように、「空室が出始めると家賃を下げて入居率を上げる」というやり方だと、入居者の質の低下を招き、既存の入居者の退出につながるケースもある。そういった問題点を見極めた上で自分自身の意見を管理会社にぶつける覚悟が必要だ。それでも改善されなければ管理会社の変更もやむをえない。業者を選別するポイントは建物における現状管理業務の中で、いかにオーナーの利益を守る努力を管理会社が行っているのかに注視すべきだ。
例えば、入居ニーズがあり、人気の高いエリアで商品化（＝賃貸マンション、テナントビルなど）すれば安定収入が得られる。しかし、年々競争が激しくなり、過剰供給になれば年数が経ち、老朽化した建物が長期的な安定収入を生み出すことができなくなる可能性が高い。高い入居率を維持するには建物管理（日常の清掃やごみ・自転車の整理整頓、修繕など）をしっかりすることだ。当社では相談を受けるとまず、第三者という立場から、入居者、建物、空室状況など管理業務面でのチェックリストを作成し、全体の建物評価を把握する。その結果、問題点を明確化し、オーナーに改善点を伝え解決へ導く。
一時的な収益に目を向けるのではなく、長期安定収入を維持するにはどうするかを常に考えるべきだ。
定期的にマーケティング調査を行い、現在と将来にわたっての市場動向を把握することが重要だ。そのためにも管理会社にすべて任せるのではなく、オーナー自らも問題提起することがこれから求められる。
＜会社概要＞
「ミラクル構法」関東地区正規統括代理店
ワンズ株式会社
〒221-0825 神奈川県横浜市神奈川区反町2-15-14
TEL：045-290-5450
FAX：03-5825-0645
ホームページ：
http://www.b-core.net/
このたびはワンズ株式会社の牛迫社長さま、取材ご協力ありがとうございました。
さて、ワンズ様とは、2005年9月より業務提携いただき、ミラクルスリーコーポレーションにとり まして、無くてはならない企業関係となりました。以前から不動産業界でセールス実務者を養成す る学校として「不動産ビジネスカレッジ」をされていることは存じておりましたが、一緒にこの建築・リフォーム業界を対象としたリモデリング実務者養成校「ミラクルアカデミー」を立ち上げる ことになるとは夢にも思いませんでした。
この発想の背景としては、2005年、建築業界において多くの信じがたい事件が起こりました。ひと つは「悪徳リフォーム」です。訪問販売等による、特に高齢者を狙った強引かつ虚偽まがいのセー ルス手法。ふたを開けてみれば、どうしてここまで根が深くなるまで明るみにならなかったのかが 疑問視されましたが、客観的に見れば業界の倫理観の無さ、利益過剰追求主義などに集約されます 。
時を待たず、一級建築士がホテルなど構造計算の偽装を行った「耐震偽装問題」においても同様の ことが業界全体の風潮として表面化しました。また、東横インの違反建築は企業倫理の甘さが顕著に出た例でしょう。このように自己中心的な事業活動を行うリフォーム会社、建設会社、不動産会社の追放も「ミラクルアカデミー」の大きな目的のひとつとなっています。自己中心的な業者を排除し“お客様第一主義”を掲げ、ミラクル構法正規代理店さま全てにおいて、接客サービスの徹底した追求をし、一貫したCS（顧客満足）体制の「リモデリングショップ」などでお客様からのご要望をコンサルティングできるシステムを完成させました。今後もミラクルとワンズ様の“不動産と建築の融合”を目指し、あくなき追求をしてまいりますので、ご注目あれ！
新しい資金を調達した上で、古い建物を活かしながら物件のバリューアップを図り、効率的に収益を向上させるポイントは何か？それは資金調達とオーナーの意識改革が挙げられる。資金調達では、リフォームだけで金融機関などから資金調達をすることは非常に困難だ。その１つの解決法として既築建物の上に新しい建物を新築するミラクル構法がある。つまり、新築（増設）床部分が新しい収入を生み出し、同時に既築建物の収益向上を目的にしたリフォームを資金調達上の担保にすれば、新築（＝増設）とリフォーム資金の両方を調達することが可能になる。
こうした一連の不動産知識を身に付けるため、当社が運営する「不動産ビジネスカレッジ」を利用すると短期間で効果的に賃貸に関する不動産知識を取得できる。修了生には個別相談などサポートも充実させている。最近では東京校や横浜校において不動産実務者に混じり、オーナーも受講するケースが増えている。知識が身につけば、管理会社に対して入居状況や募集状況、市場データの提出を要求することができる。今までのように、「空室が出始めると家賃を下げて入居率を上げる」というやり方だと、入居者の質の低下を招き、既存の入居者の退出につながるケースもある。そういった問題点を見極めた上で自分自身の意見を管理会社にぶつける覚悟が必要だ。それでも改善されなければ管理会社の変更もやむをえない。業者を選別するポイントは建物における現状管理業務の中で、いかにオーナーの利益を守る努力を管理会社が行っているのかに注視すべきだ。
例えば、入居ニーズがあり、人気の高いエリアで商品化（＝賃貸マンション、テナントビルなど）すれば安定収入が得られる。しかし、年々競争が激しくなり、過剰供給になれば年数が経ち、老朽化した建物が長期的な安定収入を生み出すことができなくなる可能性が高い。高い入居率を維持するには建物管理（日常の清掃やごみ・自転車の整理整頓、修繕など）をしっかりすることだ。当社では相談を受けるとまず、第三者という立場から、入居者、建物、空室状況など管理業務面でのチェックリストを作成し、全体の建物評価を把握する。その結果、問題点を明確化し、オーナーに改善点を伝え解決へ導く。
